Una de las tendencias inmobiliarias más fuertes en materia de inversión y construcción es la “verticalización”, que busca densificar y tener espacios prácticos con usos mixtos para mejorar la calidad de vida y aliviar diferentes necesidades en nichos específicos.
Los desarrollos de usos mixtos maximizan el aprovechamiento de los espacios combinando en una misma estructura tres o más usos que pueden ser residencial, comercial, corporativo, cultural, industrial, turístico o de ocio, etc.
Es ley natural en las ciudades, crecer desde el centro hacia afuera; hacia la periferia, para luego volver al centro. Con los proyectos verticales, las urbes mejoran la calidad de vida de sus habitantes, se fomenta la creación y preservación de áreas verdes existentes y se reducen los tiempos de desplazamiento entre los usos que estén presentes en el desarrollo.
¿Qué es lo primero?
Un comercio que crea la necesidad de una vivienda, o una vivienda que alimenta al comercio. Partiremos de la mezcla de las variables que componen un proyecto mixto para poder asegurar su éxito.
“ESTUDIO DE MERCADO”
¿Cómo analizas el entorno desde el contexto en que estás? Desde lo general hasta lo más cercano a la zona de influencia; flujo vehicular, qué hay en los alrededores, edades, datos demográficos, poder de compra, etc.
Al cruzar estas variables obtienes una mezcla óptima de los productos que se van a comercializar. Para lograrlo hay que entenderlas al día de hoy; entender cuales son los indicadores de mercado, e identificar cuál es el mejor producto para desarrollarlo como prioridad, por ejemplo: Oficinas, comercio o vivienda.
¿Cómo rentabilizamos un terreno?
No por construir más, será mejor negocio. Explotar un terreno por completo no necesariamente da un mejor retorno. Por tanto, esta decisión amerita un meticuloso análisis, tanto de mercado, como financiero. Ya que todo proyecto debe modelarse con datos para obtener resultados numéricos; y consecuentemente, responder cada pregunta del mismo en números.
A veces construir de más, te da peor retorno. Un gran consejo es: Analiza como lo han hecho otros proyectos para aprender de sus aciertos y desaciertos. Observa las oportunidades que hay de cubrir las necesidades en un nicho tan reducido, estas son grandes oportunidades de inversión.
A través de la evaluación de las variables se puede proyectar la demanda de los diferentes productos a lo largo del tiempo. Y esto relacionado con el inventario actual y el comportamiento de ese inventario, te pueden dar, bajo una teoría de participación; cuántas unidades podemos captar hacia el proyecto. Haciendo el mismo procedimiento en todos los sectores, puedes definir una mezcla de cuántos apartamentos buscas, cuántas oficinas, cuántas clínicas, etc.
Más allá de las fachadas, es “ESTRATEGIA”.
El tema de desarrollo de uso mixto es una mezcla que va más allá de fachadas y diseño, es más un tema estratégico. Nunca pierdas de vista que el diseño de las fachadas lo puedes modificar con el tiempo; PERO, la base del proyecto representa una solución precisa para ese sector que evaluaste.
Cada caso es diferente, pero en ninguno hay sentimientos, todo se modela con datos, y el resultado es numérico, y cualquier pregunta debe tener una respuesta en números.
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